12.3 次級和ALT-A按揭貸款：資產毒垃圾

    當大部分的普通人的房地產按揭貸款資源開發殆盡後，銀行家們又將目光盯上了原本「不普通」的人。這就是美國600萬貧困或信譽不好的窮人和新移民。
    美國的按揭貸款市場大致可以分為三個層次：優質貸款市場（Prime Market），「ALT-A貸款市場和次級貸款市場（Subprime Market）。優質貸款市場面向信用等級高（信用分數在660分以上）、收入穩定可靠、債務負擔合理的優良客戶，這些人主要是選用最為傳統的30年或15年固定利率按揭貸款。次級市場是指信用分數 低於620分、收入證明缺失、負債較重的人。而「ALT-A」貸款市場則是介於二者之間的龐大灰色地帶，它既包括信用分數在320到660之間的主流階層，有包括分數高於660分的高信用度客戶中的相當一部分人。
    次級市場總規模大致在2萬億美元左右，其中有近半數沒有固定收入憑證。顯然，這是一個高風險的市場，其回報率也較高，它的按揭貸款利率大約比基準利率高2%-3%。
    次級市場的貸款公司更加「擁有創新精神」，他們大膽推出各種新的貸款產品。比較有名的是：無本金貸款（Interest Only Loan），3年可調整利率貸款（ARM Adjustable Rate Mortgage），5年可調整利率貸款，以及7年可調整利率貸款，選擇性可調整利率貸款（Option ARMs）等。這些貸款的共同特點就是，在還款開頭幾年，每月按揭支付很低且固定，等到一定時間之後，還款壓力陡增。這些新產品深受追捧的主要原因有二：一是人們認為房地產永遠會上漲至少在他們認為的「合理」的時間內會如此，只要他們能夠及時將房子出手，風險是「可控」的，二是人們想當然的認為房地產上漲速度會快於利息負擔的增加速度。
    「ALT-A」貸款的全稱是「Alternative A」貸款，它泛指那些信用記錄不錯或很好的人，但卻缺少或完全沒有固定收入、存款、資產等合法證明文件。這類貸款被普遍認為比次級貸款更「安全」，而且利潤可觀，畢竟貸款人沒有信用不好的「前科」，其利息普遍比優質貸款產品高1%-2%。
    「ALT-A」貸款果真比次級貸款更安全嗎？事實並非如此。
    自2003年以來，「ALT-A」貸款機構在火熱的房地產泡沫中，為了追逐該利益，喪失了起碼的理性。許多貸款人根本沒有正常的收入證明，只要自己報上一個數字就行，這些數字還往往被誇大，因此「ALT-A」貸款被業內人士稱為「騙子貸款」。
    貸款機構還大力推出各種風險更高的貸款產品。如無本金貸款產品是以30年Amortization Schedule分攤月供金額，但在第一年可提供1%-3%的超低利息，而且只付利息，不用還本金然後第二年開始根據利率市場情況進行浮動，一般還保證每年月供金額增加不超過上一年的7.5%。
    選擇性可調整利率貸款則允許貸款人每月支付甚至低於正常利息的月供，差額部分自動計入還款之後，會欠銀行更多的錢。這類貸款的利率在一定期限之後，也將隨行就市。
    很多炒房地產短線的「信用優質」人士認定房價短期內只會上升，自己完全來得及出手套現，還有眾多「信用一般」的人，用這類貸款去負擔超過自己實際支付能力的房屋。大家都抱著這樣的想法：可以立刻將房子賣掉歸還貸款，還能賺上一筆，或者再次貸款（Re-finace）取出增值部分的錢來應急和消費，即便在利率上漲較快的情況下，還有每年還款增加不得超過7.5%的最後防線，因此是風險小、潛在回報高的投資，何樂而不為呢。
    據統計，2006年美國房地產按揭貸款總額中有40%以上的貸款屬於「ALT-A」和次級貸款產品，總額超過4000億美元，2005年比例甚至更高。從200年算起，「ALT-A」和次級貸款這類高風險按揭貸款總額超過了2萬億美元。目前，次級貸款超過60天的拖欠率已逾15%，正在快速撲向29%的歷史最新記錄，220萬「次級人士」將被銀行掃地出門。而「ALT-A」的拖欠率在3.7%左右，但是其幅度在過去的14個月里翻了一番。
    主流經濟學家忽略了「ALT-A」的危險，是因為到現在為止，其拖欠率比起已經「冒煙」的次級貸款市場來說還不太明顯，但是其潛在危險甚至比次級市場還要大。原因是，「ALT-A」的貸款協議中普遍「埋放」了兩顆重磅定時炸彈，一旦按揭貸款利率市場持續走高，而房價持續下滑，將自動引發這個市場的內爆。
    在前面提到的無本金貸款中，當利率隨行就市後，月供增加額不超過7.5%，這道最後的防線讓許多人有一種「虛幻」的安全感。但是這裡面有兩個例外，也是兩顆重磅炸彈，第一顆炸彈名叫「定時重新設置」（5 year/10 year Recast）。每到5年或10年，「ALT-A」貸款人的償還金額將自動會重新設置，貸款機構將按照新的貸款總額重算月供金額，貸款人將發現他們的月供金額大幅度增加了，這叫做「月供驚魂」（Payment Shock）。由於「Negative Amortization」的作用，很多人的貸款總債務在不斷上升，他們唯一的希望是房地產價格不斷上揚，這樣才能賣掉房子解套，否則將會失去房產或塗血甩賣。
    第二顆炸彈就是「最高貸款限額」。人們固然可以暫時不去考慮幾年以後的定時重設，但是「Negative Amortization」中有一個限制，就是累積起來的欠債不得超過原始貸款總額的110%-125%，一旦觸及這個限額，又會自動觸發貸款重設。這是一顆足以要人命的定時炸彈。由於貪圖低利率的誘惑和第一年還款壓力較小的便宜，多數人選擇了儘可能低的月供額。比如每月正常應付1000美元利息，你可以選擇只付500美元，另外500美元的利息差額被自動計入貸款本金中，這種累積的速度會使貸款人在觸到5年重設貸款炸彈之前，就會被」最高貸款限額「炸得屍骨無存」。
    既然這些貸款如此兇險，美聯儲為什麼不出面管管？
    格老（格林斯潘）確實出面了。而且是兩次。第一次是2004年，格老覺得提供貸款的機構和買房的老百姓膽子太小了，因為他們還不是特別喜歡高風險的可調整利率產品（Option ARMs）。格老抱怨道：「如果貸款機構能提供比傳統固定利率產品更靈活的選擇，那美國民眾將會受益匪淺。對於那些能夠並且願意承受利率的風險的消費者來說，傳統的30年和15年固定利率貸款可能太昂貴了。」
    於是房利美們、新世紀門和普通買房者們果然膽子逐漸大了起來， 情況也果然越來越離譜，房價也果然越來越瘋狂。
    於是，16個月後，格老又出現在參議院聽證會上，這一次，他卻皺著眉說：「美國消費者使用這些新的貸款方式（指Option ARMs等）來負擔他們原本無法承受的房貸負擔，這是個糟糕的注意。」
    人們可能永遠無法真正理解格老的想法。是啊，格老的話說的滴水不漏，他是說如果美國老百姓有能力承受利率風險並能夠駕馭這種風險，不妨使用高風險貸款。言下之意是如果沒這本事，就別瞎湊熱鬧。也許格老當真不知道美國老百姓的金融財商。